השחר ואח' נ' אוצר מפעלי ים בע " מ - פסקדין

פסק דין

לפני המרצת פתיחה, שהוגשה על ידי המבקשים – בני משפחת השחר – (האב מר צורי שחר וארבעת בניו ה"ה רמי, אייל, דוד ושרון) כנגד המשיבה – חברת אוצר מפעלי ים בע"מ, במסגרתה עותרים המבקשים ליתן סעד הצהרתי, על-פיו הם בעלי זכות החזקה הבלעדית בשטחים ספציפיים בנמל ת"א וכן ליתן צו עשה, המורה למשיבה למסור לידיהם את החזקה בשטחים אלה, זאת בהמשך לחוזים שנכרתו בין הצדדים, במסגרתם הוחלפו שטחים שבחזקת המבקשים בשטחים אחרים בנמל, ולאחר שהמשיבה הפרה את התחייבותה, על בסיס החוזה האחרון שנכרת בין הצדדים, להשיב למבקשים את החזקה בשטח אותו פינו בהסכמה, לצורכי שיפוץ הנמל.

תמצית העובדות העיקריות הצריכות לעניין

המבקשים, מחזיקים מזה עשרות שנים (אבי המשפחה כבר משנת 1967), בשטחים ובנכסים שונים במתחם נמל ת"א. המשיבה, הינה חברה ממשלתית המחזיקה במקרקעין במתחם נמל ת"א, המשתרע על פני גושים 6962, 6964, 6965 ו-7458, בעלת סמכויות השליטה והניהול במתחם ועוסקת במתן הרשאות לשימוש בשטחים מסוימים במתחם.

המבקשים החזיקו עד שנת 1999, בשטחים ובנכסים הבאים: שטח במבנה מס' 7, מרתף במבנה מס' 8 וצריף דייג נגרר, כאשר הצדדים חלוקים בשאלת אופן קבלת החזקה בשטחים אלה, דהינו האם קיבלו המבקשים את החזקה בשטחים אלה כדין או שמא פלשו לתוכם.

אין מחלוקת כי החל משנת 1999 ועד לשנת 2005 נכרתו בין הצדדים שלושה חוזים שונים. בשניים הראשונים הוקנו למבקשים שטחים ונכסים בנמל, בתמורה לויתורם, על חזקתם בשטחים ונכסים אחרים בו, כדלקמן: חוזה מחודש אוגוסט לשנת 1999 (להלן: "חוזה 1999"), במסגרתו פינו המבקשים את שטח המרתף שבמבנה מס' 8, חלף קבלת שלושה מרתפים חלופיים במבנים אחרים בנמל. חוזה מיום 2.3.03 – ("חוזה 2003"), במסגרתו פינו המבקשים את שלושת המרתפים החלופיים וצריף הדייג, תמורת שטח של 38.88 מ"ר במבנה מס' 7, שקיבלו לחזקתם, וזאת בנוסף על השטח הקודם בו החזיקו במבנה מס' 7 ובסה"כ 62.96 מ"ר המהווים את חנויות 4 ו-5 במבנה זה (להלן: "החנויות" או "השטחים"). בחוזה 2003 גם סוכם בין היתר, כי ניתנת אופציה למבקשים להחזיק ולהשתמש כברי-רשות, בשטח פתוח של 15 מ"ר מחוץ לחנות מס' 5 במבנה 7 (להלן: "השטח הפתוח"), בכפוף לתנאים מסוימים, כפי שעוד יפורט בהמשך. יודגש כי בשני החוזים הנ"ל (1999, ו- 2003), הסכימו הצדדים כי כל צד שומר על טענותיו מן העבר וההווה, לגבי מעמדם של המבקשים בשטחים ולגבי שאלת זכותם להחזיק בהם.

בחוזה השלישי והאחרון בין הצדדים, מיום 21.6.05 (להלן: "חוזה 2005"), סוכם בין היתר, כדלקמן: שהמבקשים יפנו את כל השטחים שבחזקתם, לצורך עבודות שיפוץ במבנה מס' 7, וכי הם ישתתפו בעלויות השיפוץ, לפי חלקם היחסי בגין השטחים שבחזקתם. כמו כן, סוכם כי גם בתום השיפוץ, יוותרו השטחים בידי המשיבה (למעט שטח זעום של 3.60 מ"ר, שיוותר בחזקתם) וזאת למשך 5 שנים נוספות (להלן: "תקופת ההרשאה"), שאחריה יושבו השטחים לחזקת המבקשים. הוסכם כי המשיבה תהא רשאית ליתן הרשאה לצדדים שלישיים, להפעלת עסק בשטחים אלה בתקופת ההרשאה וזאת כנגד תשלום דמי שימוש ראויים למבקשים, אשר שיעורם יהיה שווה לסכום דמי השימוש שישלמו הצדדים השלישיים למשיבה. עוד נקבע כי בתום תקופת ההרשאה, יוחזרו השטחים לידי המבקשים. גם בחוזה זה, נקבע כי כל צד שומר על טענותיו בעניין מעמדם של המבקשים בשטחים ובעניין שאלת זכותם להחזיק בהם.

אין חולק כי חרף התחייבות המשיבה להשיב את השטחים למבקשים בתום תקופת ההרשאה, היא לא עשתה כן. גם אין חולק כי המשיבה הודיעה למבקשים במכתבה מיום 22.3.10, כי אין בכוונתה להשיב להם את השטחים. עוד הודיעה המשיבה כי היא מתכחשת להתחייבותה החוזית שניתנה בחוזה 2005, לשלם למבקשים דמי שימוש בגין תקופת ההרשאה. המשיבה אף דרשה מהמבקשים, לשלם לה דמי שימוש בגין כל השנים שבהם החזיקו הם בשטחים בנמל, לטענת המשיבה שלא כדין, וכן דרשה השבת החזקה בצריף הדיג שנותר בחזקת המבקשים.

בתגובה למכתב זה, נשלח ביום 29.6.10 (נספח ה' 2 להמרצת הפתיחה) מכתב מטעם ב"כ המבקשים דאז למנכ"ל המשיבה ובו נטען כי משלא שילמה היא את דמי השימוש עבור החזקתה בשטחים בתקופת ההרשאה, הרי שהפרה את התחייבותה שבחוזה 2005, ומשכך עליה להעביר את מלוא הכספים האמורים למבקשים, בתוספת ריבית חריגה כאמור בחוזה וזאת תוך 14 יום.

כשישה חודשים מאוחר יותר, ביום 21.12.10 (נספח ו' 1 להמרצת הפתיחה), נשלח מכתב נוסף למשיבה, הפעם על ידי בא-כוחם הנוכחי של המבקשים ובו פרט להתייחסות לדמי השימוש שלא שולמו ודרישה לתשלומם כולל ריבית חריגה כאמור, נטען גם לגבי מחדל המשיבה מהשבת השטחים למבקשים תוך דרישה להשבתם. בסיפא למכתב הובהר למשיבה כי אם עד יום 31.12.10 לא תענה לדרישות לעיל, יפנו המבקשים לערכאות הן בעניין הכספים והן בעניין החזקה בשטחים.

תגובת המשיבה ניתנה במכתב בא כוחה מיום 30.12.10 (נספח ו' 2 להמרצת הפתיחה), שבמסגרתו הכחישה ודחתה היא את טענות המבקשים. לעניין השבת החזקה – נטען כי אין למבקשים ולא היו להם אי-פעם זכויות באיזה מהשטחים בנמל וכי הם פולשים וגזלו את השטחים שלא כדין. בהקשר זה, גם נדרש שהמבקשים יפנו לאלתר את השטח בגודל 3.60 מ"ר הנזכר בחוזה 2005. לעניין דמי השימוש – נטען כי ככל שמגיעים למבקשים כספים, הרי שאלה יקוזזו מהכספים שמגיעים ל(משיב)ה מהשימוש שעשו בשטחים במשך שנים רבות בחינם, וכי עליהם לשלם לה דמי שימוש ראויים בגין כל התקופות הרלבנטיות. בסיפא למכתב נכתב שעקב מכתבם הראשון של המבקשים, נערכו ביניהם פגישות, כולל פגישה בנוכחות באי-כוח הצדדים ביום 19.7.10, וכי חרף זאת לא הושגה כל הסכמה בנדון.

בתגובה, הגישו המבקשים ביום 8.2.11 את המרצת הפתיחה, בה הם עותרים לקבלת הסעדים הבאים: ליתן פס"ד המצהיר כי המבקשים הינם בעלי זכות החזקה הבלעדית בחנויות ובשטח הפתוח וכן ליתן צו המורה למשיבה למסור למבקשים את החזקה בשטחים הנ"ל. המבקשים מבססים את זכותם לקבלת הסעדים הנ"ל על התחייבות המשיבה בהסכם 2005 להשבת השטחים.

המשיבה מנגד טענה בתשובתה להמרצה, כי החוזים שנחתמו אינם מקימים למבקשים כל זכות לקבלת השטחים חזרה או לתשלום דמי שימוש, לחילופין טענה המשיבה כי הייתה רשאית להשתחרר מקיום התחייבותה, כי המבקשים נהגו בחוסר תום לב, כי אכיפת ההתחייבות כיום הנה בלתי צודקת וכי לכל הפחות, יש להתנות את האכיפה בתשלום דמי שימוש על ידי המבקשים בגין כל השנים בהם החזיקו בשטחים בנמל שלא כדין.

הצדדים ביקשו לוותר על חקירות נגדיות ולקבל מבית המשפט את פסק הדין על סמך כתבי הטענות והמסמכים שנמצאים בתיק כולל סיכומים בכתב.

דיון

התחייבות המשיבה לפי חוזה 2005 להשבת השטחים בתום תקופת ההרשאה

המבקשים טוענים כי מכוח הסכם 2005, היה על המשיבה להשיב להם את השטחים בתום תקופת ההרשאה וזאת ללא כל תנאי. המשיבה מנגד, העלתה בתשובתה לה"פ ובסיכומיה, טענות "מן היקב ומן הגורן" בדבר העדרה של כל זכות קניינית מצד המבקשים להחזיק ולהשתמש בשטחים (כגון: הסגת גבול, תפיסת חזקה בכוח, גזילת רכוש הציבור וכד'). המשיבה הוסיפה וטענה כי המבקשים חייבים לה סך של 3,907,858 ₪ בגין החזקה והשימוש בשטחים במשך השנים ולמעשה מאז שנת 1967. כמו כן, התכחשה המשיבה לטענת המבקשים לפיה הם החזיקו בשטחים כדין, בין אם מכוח דיירות מוגנת ובין מכוח זיקת הנאה וכן התכחשה לטענה שלפיה שילמו המבקשים דמי שכירות באמצעות מתן שירותים שונים לנמל, חלף תשלומם בכסף.

כפי שנראה להלן, טענות אלה של המשיבה אינן רלוונטיות כלל לעניינינו. מה שנעדר מתשובת המשיבה, הינו בעיקר, התייחסותה לעילת התביעה האחת ויחידה שהונחה על ידי המבקשים בהמרצה, היא ההתחייבות המפורשות של המשיבה בהסכם 2005 להשבת השטחים בתום תקופת ההרשאה, התחייבות אשר ניתנה על ידה, חרף עמדתה הידועה והמוצהרת, גם בעת עריכת הסכם 2005 וגם קודם לכן, על-פיה המבקשים הם פולשים הנעדרים כל זכות להחזיק במקרקעין.

במקום להתייחס לעניין זה ולהסביר כיצד התנהלותה עולה בקנה אחד עם ההתחייבות המפורשת להשבת השטחים, בחרה המשיבה להעלות טענה כללית שלפיה לא עומדת למבקשים כל זכות על פי החוזים שנחתמו עמם, כולל חוזה 2005, לקבל חזרה לידיהם את השטחים תוך שהיא נמנעת מלדוק פורתא ומלהתייחס למשמעות ולפרשנות סיפת סעיף 4 להסכם 2005. המשיבה נמנעה מלהודות כי לפי התחייבותה בסיפא הנ"ל, אכן הייתה היא מחויבת בהשבת השטחים ללא תנאי. המשיבה בחרה להתרכז מחלוקת ההיסטורית שבין הצדדים לעניין הזכויות בקרקע, מחלוקת שאינה רלוונטית לעילת התביעה ואשר גם לא מהווה הגנה מפניה.

לפי סעיף 4 להסכם 2005, התחייבה המשיבה להשיב את השטחים לידי המבקשים בתום תקופת ההרשאה, וכלשון סעיף זה: "מוסכם ומוצהר בזאת כי עם תום עבודות השיפוץ ימסרו השחר את החזקה בכלל השטחים המוחזקים על-ידם במבנה מס' 7, למעט שטח בגודל של 3.60 מ"ר (להלן:"שטח ההרשאה"), לרשות החברה לתקופה של חמש (5) שנים מתום השיפוץ והחברה תהא חופשית ליתן הרשאה לצד ג' להפעיל עסק כלשהו בשטח ההרשאה בהתאם לנוהלי החברה ולהוראות הדין בעניין, וזאת בתמורה לתשלום סך חודשי בסך השווה לדמי ההרשאה (ללא התשלומים הנלווים) אשר יתקבלו בפועל אצל החברה בגין השטח האמור בתוספת מע"מ כדין (להלן :"דמי השימוש"). בתום תקופת חמש השנים יוחזרו שטחי השחר לחזקת ושימוש השחר, וזאת בלא לגרוע מכל טענות וזכויות הצדדים בעניין".